別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 土庄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土庄 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ既成商業 地域 北東13m国道 水道 土庄港平和の群像前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 土庄港平和の群像前停 南東方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土庄港フェリー乗り場に比較的近い既存商業地域であり、今後も現況のまま推移するものと予測する。長引くコ ロナ禍の中、過疎化及び少子高齢化等により、需要は低調で地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土庄町及び小豆島町内の既存商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は、小豆島に地縁性を有する小規 模法人または個人事業者が主であり、島外からの需要者は限定的である。人口減少、少子高齢化の進行に加え、新型コ ロナの影響から観光業が停滞し、土地需要は低調であったが、経済活動の回復や瀬戸芸の開催による観光客の回復の影 響を注視すべきである。市場の中心価格帯については取引が少なく規模、業種等も様々であるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性のある事例を採用し、適切に要因比較等を行ったことから、市場の実態を反映した規範性のある価 格が求められたものと思料する。また、当該地域は自用の店舗等の利用がほとんどの既存商業地域で、賃貸市場が未成 熟であることから収益価格は試算し得なかった。当該地域では需要者は市場性を重視し取引の意思決定を行うものであ るから、市場性を反映した比準価格を採用して、近時の市場動向も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、県内景気は持ち直しの動きも あり、観光需要は回復しつつある。地場産業 の衰退、少子高齢化等から、宅地需要の停滞 は続いている。 地域要因に大きな変化はないが、人口減少、 少子高齢化等により需要は低調で、地価は下 落傾向にある。 個別的要因は標準的で、通常の選好下にある 。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％