別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 土庄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土庄 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５９３５番７ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｂ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4m町道 水道 西本町 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　４ｍ 町道 交通 施設 西本町停西方 310m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土庄港近くの国道背後の既存住宅地域で、現在の住環境のまま推移するものと予測する。コロナ禍の影響は小さ いが、人口減少、少子高齢化等の要因を背景に、需要は停滞しており、地価の下落傾向は続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土庄町の住宅地域一円である。地縁的選好性の強さから、需要者は小豆島内の居住者が中心で、島外から の転入者は少ない。新型コロナの影響は比較的小さいが、過疎化や少子高齢化等の要因から需給動向は低調に推移して いる。取引事例が少ないため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地については２００㎡で５００～６００万 円程度である。一方、新築戸建住宅は殆どなく中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が取引の中心であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価 格は、規範性を有する事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場の実態を反映した価格が得られたものであ る。従って、需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うものと考えられることから、市場性 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小豆島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 66.0] [101.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られるが、島内人 口の減少、少子高齢化は進行しており、コロ ナの影響は比較的少ないものの、宅地需要は 停滞している。 既存住宅地域であるが、地域要因に大きな変 動はなく、人口減少、少子高齢化等を背景に 住宅需要は低調である。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％