別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三豊 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外 ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 店舗のほか、一般住 宅や農地も見られる 商業地域 北東20m県道、南東側道 水道 本山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型ショッピングモールも見 られる県道沿いの路線商業地 域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 本山駅東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住居系用途の建物や農地も混在する商業地域であり、徐々に建物も増えつつある状況である。東方に存する国道 １１号の整備は進んでいるが、特に大きな地域要因の変化はなく、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三豊市及び隣接する観音寺市内を中心とする香川県西讃地区の商業地域である。主たる需要者は同一需給 圏を商圏とする県内の法人及び個人事業者が中心であるものと思料する。日用品販売等の店舗等が多く新型コロナ感染 症の影響は比較的小さいが、先行きの不透明感もあり、需要は低調である。画地規模等が多様であるため市場の中心と なる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性があり規範性を有する事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得 られたものと考えられる。他方、商業系賃貸借は殆ど見られず、借地権又は自己所有目的の取引が主たる地域であり、 賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反 映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三豊 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷等により変化は少なく、また 、不動産の二極化も認められる。人口減少、 少子高齢化等の影響から地価は下落傾向にあ る。 東方で国道の拡幅、整備が行われているほか は、特に大きな地域要因の変化はなく、暫く は現状のまま推移するものと思料する。 角地であるが側道との間に、水路があり、ま た高低差もあることから、補正すべき要因で ないものと思料する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％