別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三豊 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市詫間町松崎字山下６６番４９ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ傾斜地の住宅地域 南東6m市道 水道 詫間 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地の多い郊外の戸建 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 詫間駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台にある旧来からの戸建住宅団地であり、価格形成要因に特に変動はなく、当面は現状の住環境を維持してい くものと思料する。地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、詫間町を中心とした三豊市内の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有している 同一需給圏に居住若しくは勤務する個人であると考えられる。住宅開発等の需要は弱く、また人口減少、少子高齢化と いった構造的な要因もあり、需要は低位に推移している。需要の中心価格帯は、画地の規模にもよるが、土地は約６０ ０万円弱で、新築の戸建物件は約２，０００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、地域的特性の類似する事例を含め各事例とも適切に補修正を行って おり、実証的な価格が得られたものと思料する。収益価格は、自己使用目的の取引が主であり賃貸市場が未成熟なため 賃料水準の把握が困難な為試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷等により変化は少なく、また 、不動産の二極化も認められる。人口減少、 少子高齢化等の影響から地価は下落傾向にあ る。 旧来からの住宅団地であり、特に大きな地域 要因に変化はなく、暫くは、現状のまま推移 していくものと思料する。 南東側道路で競争力にやや優れる。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％