別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東かがわ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市白鳥字田高田５８番１外 ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4m私道 水道 讃岐白鳥 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 讃岐白鳥駅南西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 車両通行を前提とした相対的道路条件が劣位（幅員が狭く、その連続性にも問題がある）であるため、近隣地域 全体の相対的地位が低下しつつあり、不動産市場は今後も軟調を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏は、東かがわ市全域の普通住宅地域がその範囲に該当するものと判断される。当該地域は、その接近 条件（駅、官公庁等）が優るものの道路幅員が十分ではなく、連続性についてもやや断続的である等の理由により不動 産市場は軟調である。主な市場参加者はエンドユーザーであり、参入動機の中心は地縁的選好性に求められるものと判 定される。地域の標準価格については、同一需給圏が広域に渡る等の理由により、その単価の指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由により、積算価格及び収益価格は試算し得なかったが、比準価格について上記を得た。当該比準価格は、各 取引事例固有の価格形成要因を分析対象とし、所定の比較検討過程を経て試算価格を導出したものであり、得られた試 算結果は属する地域の不動産市場の実態を反映した十分な規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格 の試算精度を信頼することとし、不動産市場の将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口動態、社会資本集積度等を中心とする一 般的要因の諸力は低下傾向にあり、地域の不 動産市場は軟調である。 地域要因の陳腐化に起因する地域の硬直化等 により衰退傾向にある地域の現状を反映して 、土地需要、地価水準共に軟調を基調として 推移している。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％