別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東かがわ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市西村１８８番２ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道 三本松 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三本松駅北西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が散見される他は、田園的土地利用形態を中心とする地域であるが、道路配置や道路との高低差の問 題等により開発動向は極めて低調であり、今後も当分の間は現在と同様なあり方で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 狭義の同一需給圏は旧大内町を中心とする住宅地域であるものと判定されるが、広義には東かがわ市全域の住宅地域（ 但し山間部を除く）がその範囲となるものと判定される。需要者の中心は地域に地縁的選好性を有するエンドユーザー であり、他の需要圧力（デベロッパーによる需要等）は極めて低調であるものと判定される。地域の標準価格について は、その市場特性（売買事例の絶対数及び時系列的連続性が不十分）により、その単価に係る指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該試算価格は、同一需給圏を広域かつ広義に解釈して事例の収集を行い、各事例の価 格形成要因を重回帰的に分析することにより試算価格を導出したものであり、その試算過程に特段の問題も認められな い等、得られた結果に係る客観性及び実証性に問題はないもと判断される。よって本件においては比準価格の精度を信 頼することとし、代表標準地からの検討及び市場の将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [157.9] [100.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺地区を含む人口の推移、定住者の流動性 、社会資本の整備状況等を中心とする一般的 要因の諸力の作用は低下傾向にある可能性が 指摘される。 地理的位置及び自然的条件等により開発動向 は低調であり、地域の不動産需要及び価格水 準についても軟調に推移しているものと判定 される。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％