別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 東かがわ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市三本松１９８９番７６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南4.5m市道 水道、下水 三本松 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に位置する東かがわ市 では最大級の住宅団地。 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 三本松駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する大規模住宅団地として成熟しており、現状の住環境を維持して推移すると予測する。地域内で不 動産取引は無く定住者の硬直化・高齢化等の要因も指摘され、地価は軟調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東かがわ市の住宅地域全域と判定する。主たる需要者は、地縁・血縁関係を有する個人であり、圏外か らの転入による宅地需要は稀である。また、当市は県下でも過疎化が著しく労働者不足等から地域経済への影響も深刻 化しており需要は極めて低調に推移している。コロナ禍において行政が行う移住促進政策により一定の成果が見られる が地価に影響を及ぼす程には至らない。市場の中心価格帯は絶対的な取引件数が少なく包括的な明示は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的が中心の住宅地域に所在し、賃貸市場、画地条件等を考慮し収益価格は試算し得なかった。比準価格は現 実の取引市場に基づく実証的な価格である。典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決 定をすると思料され、本試算では、市内に所在し代替性を有する事例を採用しており一定の信頼性を有する価格が得ら れた。以上より、比準価格を採用するものとし、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [104.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上 、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳し い状況にあり、不動産市況も停滞感が感じら れる。 宅地供給から相当年数を経過して成熟してお り、地域要因の変動はない。定住者の硬直化 ・高齢化等から需給、地価水準とも低調で推 移している。 接道方位が南方であり、地域の標準的画地に 比べ日照等による効用の増加が認められ優位 な状況にある。なお、個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％