別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 さぬき 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき 5-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１ ②地積 　(㎡) 1,263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗、住宅兼工場 Ｓ2 店舗、事務所等が見 られる路線商業地域 南10m県道 水道 神前 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 神前駅北西方 820m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 さぬき市南部郊外の路線商業地域。背後地人口の減少、高齢化は継続しており、ウィズコロナが定着しつつある 現在も需要は低調で、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はさぬき市及び隣接市町の幹線・準幹線道路沿いの郊外路線商業地域及び商業要素を内在する混在住宅地域 等。需要者の中心は圏域内の個人事業主及び法人等である。当市の商業中心からは遠隔で背後地人口は、減少を続けて おり、ウィズコロナが定着しつつある現在も商業地需要は低調で地価は下落傾向で推移している。土地取引は少なく、 業種により画地規模も多様であるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の店舗、店舗併用住宅等が中心の地域で、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。 一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性を反 映した規範性の高い価格を求めることができた。従って比準価格を採用することとし、周辺の標準地等との検討を踏ま えた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、他の基幹道路の整備等により、既 存商業地域は相対的地位の低下が進行してお り、需要は低調で地価水準は弱含みで推移し ている。 幹線道路沿いに位置するが、交通量は少なく 商況は低調。ウィズコロナが定着しつつある 現在も商業地需要は低調で地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％