別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 さぬき 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 29,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市志度字石立９５３番２外 ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 台形 1:1.5 店舗、事務所兼倉庫 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ既成商業地域 北14.5m国道、背面道 水道、下水 志度 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４．５ｍ国道 交通 施設 志度駅東方 730m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地接面道路沿線では大規模店舗が供用開始となった反面、複数の商業用建物について長期の空室部分が 確認できる状況にあるため、今後は画地規模に起因する２極化進行の状況に注意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏は、さぬき市及び高松市東部郊外、更には東かがわ市内の商業地域（路線、普通、混在の全てを含む ）全域がその範囲を構成しているものと判定される。市場参加者の属性は地元法人、個人が中心であるものと判定され る他、市場参入動機の中心は地縁的選好性及び投資採算性に集約されるものと判定される。地域の標準価格については 、その地域的特性（同一需給圏が広域である他、取引の絶対数が少ない等）により、その単価への言及が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、相関関係が成立し得る時間軸及び地理的範囲を広義に解釈し、代替競争の関係が成立しているものと判断 される取引事例を選択して、当該事例につき所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、得られた試算結果 は、属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試 算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 76.4] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 顧客流動性、社会資本整備の状況等を主観と する一般的要因の状況に顕著な変化はないが 、不動産市場については軟調な状況が継続し ている。 近隣地域の東方至近に位置する私立大学の移 転が決定しており、今後は当該事項に起因す る顧客流動性の変化等を注視する必要がある 。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％