別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 さぬき 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に一般住宅 等が混在する商業地 域 東10m国道 水道、下水 讃岐津田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 讃岐津田駅北方 420m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等が散見され店舗等の連坦度も低い国道沿いの既成商業地域であり、さぬき市における商業地域としての相 対的地位は低下している。今後も商況の低調傾向は継続し、価格水準は低位に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてさぬき市を中心とする東讃地域の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域と判定する。主 たる需要者は東讃地域に地縁性を有する法人事業者、個人事業主である。同市や隣接市で展開する郊外型大型店舗への 顧客流出等により、小規模店舗を中心に形成されている従来からの商業地域の商況は低調であり不動産需要は低迷して いる。需要の中心価格帯は、取引が少なく特殊な事情を含むケースも目立つため包括的な把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の店舗等を中心に形成されている賃貸市場が未成熟な地域であって適切な賃料水準の把握が困難であること等 から、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集したが、実際の取引実例に係る取 引価格を基に適正に試算したものであり、市場の実態を充分反映した客観的かつ実証的な価格と考える。以上より、代 表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [ 98.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子化・過疎化等の人口問題が深刻である上 、地場経済の衰退から雇用・所得環境は厳し い状況にあり、商業地需要の低迷、停滞感が 感じられる。 空地も散見されるが新規出店等の気配は無い 。津田地区の衰退等を主要因に商業地域とし ての地位は低下の一途にあり、地価水準は下 落傾向にある。 地域の標準的な画地に比べ画地形状がやや劣 る。なお、個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％