別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 さぬき -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市長尾東字川西１０３９番３ ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4.3m市道 水道、下水 長尾 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 長尾駅南東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧長尾町の相対的地位の低下等に伴い、近隣地域周辺に係る不動産需要は低下しており、地域に変革を齎し得る 要因も認められないため、不動産市場については今後も現状と同様なあり方で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏については、さぬき市全域の普通住宅地域がその基本的範囲を構成するものと判定される。市場参加 動機のコアは地縁的選好性に求められるものと判断されるため、主な市場参加者は１次取得者（エンドユーザー）であ るものと判定される。標準価格については、その地域的特性（同一需給圏が広域に渡り、地域を代表する価格水準帯が 形成されにくい状況にある）より、その価格（標準的な土地単価）に係る言及が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、代替競争の関係が成立するものと判断される事例の地理的位置を広義 に解釈し、選択した事例について手法所定の価格形成要因分析検討過程を経て試算価格を導出したものであり、得られ た試算結果は、属する地域の不動産市場の実態を反映した十分な信頼性を有するものと判断される。よって本件では比 準価格の精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び社会資本の集積状況等を主観とする 一般的要因の諸力に明確な変化は認められな いが、不動産市場については軟調な状況が継 続している。 住宅地域としての地域要因に係る絶対的集積 度自体に顕著な変化は見られないものの、地 域の相対的陳腐化等の影響により、不動産市 場は軟調である。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％