別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 さぬき -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市寒川町石田東字東原甲１３２９番１ ②地積 　(㎡) 625   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地等が 混在する住宅地域 南4.5m市道 水道 神前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 神前駅南方 2.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域としての状況を維持しており、現在の住環境が今後も維持されていくものと予測。新型コロナの発 生以前から取引は低調で価格は下落しており、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさぬき市の南部エリアの農家集落地域一帯。需要者の中心はさぬき市南部エリアに地縁性を有する個 人で、圏域外からの流入は殆ど認められない。さぬき市内の取引は志度地区、長尾地区の新規分譲地が中心で、標準地 の存する寒川地区では、新型コロナの発生以前から圏域内間での取引が大部分でその件数は少なく、価格は下落基調で 推移している。したがって、市場における需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域にあって賃貸市場が成立しておらず、収益性を考慮した収益価格は試算し得なかった。自用目的の取引が 中心の地域であり、かつ標準地の存する寒川地区内の事例を中心に採用しており、比準価格は需要者の購入行動を反映 した規範性の高い価格である。以上より代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [181.9] [104.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの生活様式が定着する中で、少 子高齢化や地域経済の低迷が続いており、宅 地需要は低調で地価は下落傾向で推移してい る。 農家集落地域としての状況に変化はなく、新 型コロナの発生以前から少子高齢化等により 需要は低迷し、地価の下落が続いている。 南側道路で日照等の住環境面で優れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％