別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 さぬき -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市鴨庄字不動寺２６１０番４６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模分譲住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4m市道 水道 志度 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 志度駅東方 3.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅団地として成熟しており、低層住宅の建ち並ぶ住環境が維持されるものと予測する。市内の住宅需要 は利便性に優る志度地区が中心となっており、需要は低調で価格は下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はさぬき市郊外の値頃感のある住宅地域が中心で、やや広域的な範囲であると思料する。需要者の中心は圏 域内の居住者であり、地縁的選好性が強いこと等から、新規分譲地を除いて圏域外からの流入は少ない。さぬき市は少 子高齢化等の構造的問題を抱えて需要が低迷しており、その中でも需要の中心は志度地区で、他の地域では近隣間の取 引を主とする。長期にわたって取引が少ないため、市場における中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地理的位置関係等から収益性を考慮した取引はほぼ見られない状況下にあるため、収益面からアプローチする収益価格 は試算し得なかった。実際の取引事例に基づき価格を求める手法である取引事例比較法の適用に当たっては、代替性の 強い市郊外部の取引を中心に採用しており、需要者の視点から分析を行い試算した比準価格は高い規範性を有する。以 上より本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [102.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの生活様式が定着する中で、少 子高齢化や地域経済の低迷が続いており、宅 地需要は低調で地価は下落傾向で推移してい る。 少子高齢化等により需要の乏しい状況が続い ており、閑散とした街並みに大きな変化は認 められない。なお、新型コロナの影響はほぼ 見られない。 東側道路であり、日照等において、地域の標 準的な画地に比較してやや優位な選好条件下 にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％