別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 さぬき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市志度字稲荷越５００６番８８ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 志度 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外にある丘陵地の大規模住 宅団地 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 志度駅南東方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の大規模住宅団地として成熟しており、閑静な住環境に大きな変化はないものと予測する。利便性に優る 中心部近郊の既成住宅地域との競合から、地価は下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さぬき市志度地区を中心とした市内全域の住宅地域であると思料する。需要の中心はさぬき市又は高松 市に勤務する一次取得者層で、一人一台の自動者利用を前提としている。少子高齢化等の構造的問題により、さぬき市 全体の取引は低調だが、志度地区については新規分譲地を中心に比較的堅調に推移しており、既成住宅地域内への流入 も見られる。中心価格帯は、土地が２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性を考慮した取引は殆ど見られないため、収益面からアプローチする手法である収益還元法は適用し得なかった。 実際の取引からアプローチする取引事例比較法の適用に当たっては、標準地のある志度地区内の事例を採用しており、 信頼性の高い比準価格を試算した。以上より代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの生活様式が定着する中で、少 子高齢化や地域経済の低迷が続いており、宅 地需要は低調で地価は下落傾向で推移してい る。 一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域としての状 況に大きな変化は認められない。新規分譲地 だけでなく、既成住宅地との競合関係にも注 視を要する。 街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％