別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 観音寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４ ｢昭和町３－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北4m市道、背面道 水道、下水 観音寺 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４ｍ 市道 交通 施設 観音寺駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域であり、地域要因に特に変化はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。人口減少、 少子高齢化等といった構造的要因から地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として観音寺市の中心市街地から郊外にかけての住宅地域である。主たる需要者は同市に居住若しくは 勤務する一次取得者層であると思料する。物価上昇、景気の低迷等の要因から観音寺市内の不動産の二極化は継続して おり、中心部の一部及び郊外の不動産以外の需要は低迷している。市場の中心となる価格帯は、土地が約５百万円～８ 百万円程度、新築戸建住宅は約２千万円から２千５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性のある事例を重視し、各事例を適切に補修正していることから、市場性を反映した価格が得られた ものと考えられる。一方、自用物件が多いといった地域的特性や規模等の関係から収益物件の想定が困難であることか ら、収益価格は試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を 反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済は人口減少、少子高齢化等の構造的 な要因を背景に、不動産需要の二極化は進行 し、地価は下落傾向で推移している。 既存住宅地域であり、地域要因に特に大きな 変化はなく、地価は弱含みに推移している。 二方路であるが、背面道は狭隘であり、競争 力は標準的である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％