別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 善通寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   善通寺 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 善通寺市仙遊町２丁目６８０番１４９ ｢仙遊町２－６－６｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、市 営住宅が混在する住 宅地域 西4.4m市道、北側道 水道、ガス、下水 善通寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国立病院や老人ホームに隣接 する住宅地域。 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 善通寺駅西方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の北西部に位置する熟成した住宅地域。人口の減少等が続いている中、郊外の宅地分譲による供給増 もあり、需要は低調であるが、景気回復とともに持ち直しの兆しも見られ、地価の下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね善通寺市中心部近郊及び郊外の住宅地域。需要者の中心は同市内に勤務、居住する第一次取得者等 で、周辺市域等からの転入は少ない。街路、環境条件が比較的良好な郊外分譲住宅地と競合しており、需要は低調であ るが、景気回復とともに持ち直しの兆しも見られ、地価の下落幅は縮小傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地 で４００万円～５００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅を中心とする地域で、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であること及び画地規 模が小さく、賃貸物件の想定が困難であることから収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を含 め査定され、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選考性等を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採 用することとし、周辺の標準地等との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等から住宅 地需要は低調に推移してきたが、緩やかなが らも景気は回復しつつあり、地価の下落幅は 縮小傾向にある。 市街地近郊の既成住宅地域で、特に地域要因 に変動はないが、郊外の分譲住宅地との競合 もあり、地価は弱含みであるが、下落幅は縮 小傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％