別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 坂出 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 9-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市築港町２丁目３１０番１０９外 ②地積 　(㎡) 8,232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.5:1 事務所兼工場 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶ坂出港に近い工 業地域 北13m市道、東側道 水道 坂出 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 坂出駅北西方 2.4km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地としてほぼ熟成しており、ほぼ現状と同様なあり方で推移するものと予測する。地価はやや弱含 みで推移していた所に、コロナ禍の影響の影響もあり、今後注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね中・西讃地域で工業地が存する圏域と判定した。需要者は、県内で製造業、物流事業を営む 法人が中心と考えられる。坂出市は坂出北ＩＣのフルインター化、さぬき浜街道の拡張工事等の工業インフラ整備が進 行しており立地の良さもあって潜在的工業地需要が窺えるが、工業用地の供給が少ないため市況の把握が困難である。 取引は少なく業種・規模等により取引価格に幅があり需要の中心価格帯の明示は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を目的とする取引が支配的な地域であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算し得なかった。比準 価格は、現実の取引に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は市場での取引価格を参考に意思決定をするものと 思料される。本件では、臨海部の代替性が高い事例を選択して試算しており信頼性を有する価格が得られた。よって、 市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.7] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰・為替等の影響下にあるが、供給制 約の緩和等により県内の生産活動は持ち直し の動きが見られる。製造業の国内回帰の動き も注視を要する。 臨海部の工業団地として成熟しており企業の 新規参入・退出の動きは無く、地域要因に変 動は見られない。 角地であるが、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％