別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 坂出 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市青葉町１１５６番７ ｢青葉町６－４３｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 坂出 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地にある生活利便性の良 好な既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 坂出駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内の生活利便性の良好な住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動もないため当面は現状と同 様な居住環境のまま推移すると予測する。地域内の幅員が狭く、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として坂出市中心部の住宅地域並びにその外縁部の居住環境の良好な住宅地域。需要者は、坂 出市に居住する一次・二次取得者が中心である。新型コロナの住宅地需要への影響は相対的に小さいと考えられるが、 人口減少等の負の要因が継続しており、生活利便性に優る地域とそれ以外の地域で二極化・選別化が見られる。需要の 中心価格帯は、約２００㎡の更地で１０００万円前後と思料されるが立地・規模等により値幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的が主な住宅地域であり、対象標準地の画地条件、事業収支等の観点から検討し収益価格の試算を断念した 。比準価格の試算に際し採用した取引事例は、坂出市内に所在する規範性を有する事例であり、市場の実態を反映した 比準価格が得られた。需要者は代替競争関係にある不動産との比較の観点から取引の意思決定をすると思料される。よ って、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [140.1] [100.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナや供給制約の影響が和らぐもとで 社会経済活動も回復しつつあるが、人口減少 等の問題から不動産の需給動向は二極化傾向 が進行している。 市中心に比較的近い生活利便性の良好な住宅 地域であり潜在的な需要は認められる。地価 水準はやや弱含みで推移する。 地域においてほぼ標準的な画地であり、通常 の選好下にある。なお、個別的要因の変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％