別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 坂出 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市林田町字川原２１８０番１ ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅等が 混在する住宅地域 南3m市道 水道、ガス 坂出 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近い集落地域 街 路 基準方位　北　　３ ｍ市道 交通 施設 坂出駅北東方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外にある既成の集落地域として成熟している。小学校やスーパー等に近接することから僅かながら既存住宅の 建て替えや宅地転用の動きも予想されるが、当面は現状の居住環境を維持したまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、坂出市郊外の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は同市に地縁・血縁関係を有する個人であ る。近年、一時取得者をターゲットとした分譲住宅地の開発が散見され、一定の住宅地需要が認められるが、既成集落 の住宅地等は地域コミュニティ維持の困難性、空家等の問題を背景に需要は低迷している。市場の中心価格帯は新規の 分譲住宅地であれば６００万円程度と判断する。既存住宅地は取引条件により値幅があり明示は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が支配的である上事業収支の観点からも合理性を欠き収益価格を試算し得なかった。比準価格は現 実の取引市場に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決 定をすると思料され、本試算では規範性を有する事例から試算されて一定の信頼性のある価格が得られた。以上より、 比準価格を採用するものとし、他の公的価格等とのバランス検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナや供給制約の影響が和らぐもとで 社会経済活動も回復しつつあるが、人口減少 等の問題から不動産の需給動向は二極化傾向 が進行している。 農家集落としてほぼ成熟しており地域要因に 変動はないが、周辺地域では、スーパーや小 学校に近い生活利便性の良さから宅地開発が 散見される。 南側道路に接面し標準的画地に比して日照等 の面で優位性が認められる。なお、個別的要 因に特段な変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％