別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 坂出 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市江尻町字江尻新開１９１番２１０ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m道路 水道、ガス、下水 坂出 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に程近い近郊部におい て開発され、区画整然とした 閑静な中規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 坂出駅北東方 2.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に程近い成熟した中規模住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測。コロナ禍の影響は和ら ぐも、周辺での新規宅地供給、人口減少、物価高騰等の影響もあり、需要、地価は共に軟調に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね坂出市内、江尻町及び周辺地区を中心とする住宅地域一円。需要者は市内に居住する給与所得者で、 地縁性をやや有する一次取得者が中心。また、圏外からの転入もある。需給動向は、コロナ禍の影響も和らぎ、値頃感 もある一方、価格競争力を有する郊外部での新規宅地供給等、人口減等を背景とした市自体の弱含みな不動産市況等も あり、需要は軟調。土地は概ね６００万円弱が需要の中心だが、立地、画地規模等に応じ中心価格帯には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が殆どである中、周辺の地域的特性等が類似する信頼性が高い取引事例を収集し得た。一方、標準 地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、画地規模等からも共同住宅想定が困難 であると判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視 する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [103.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの生活様式も概ね定着し、平時 へ移行する中、景気も回復が期待。一方、人 口減少、物価高騰等への懸念もあり、需要、 地価は回復途上。 地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影 響は和らぎ、値頃感もあるが、小学校等へ距 離を有し、周辺の新規宅地供給等もあり、需 要、地価は軟調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％