別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 丸亀 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 9-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市港町１４７番１３外 ②地積 　(㎡) 2,954   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1:2 工場 中規模工場が多い丸 亀港に近い工業地域 南東14m市道、南西側道 水道、下水 丸亀 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ほぼ熟成した工業地域 街 路 １４ｍ市道、角地 交通 施設 丸亀駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） 工業 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動要因はないが、工業地の需要は持ち直し傾向にあり、従って、地価もやや弱含みから横ば いに推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、丸亀市、多度津町、坂出市及び三豊市等の中讃・西讃地区の工業地域である。需要者は、圏内の 事業者が中心である。工業地域において需要は総じて持ち直し傾向にあり、一部企業による隣接地の拡張等の需要も認 められる。需要の中心となる価格帯は、各業種により規模が様々であり、特に一定の幅を見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は、比準価格のみであるが、比準価格は適切な事例の選択を行い、補修正および要因比較等を適正 に行って求められたものあり、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域及び周辺地域が 自社の工場が多く、賃貸市場が未成熟なため求められなかった。したがって、比準価格を採用し、景気動向や設備投資 の動向等を勘案し、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産動向は振れを伴いつつも、緩やか に持ち直している。一定の工場地の需要も認 められるとともに値頃感も出てきた。 中心市街地に比較的近い工業地域で、地域要 因に特別な変動要因はない。地価は、底値圏 にあるのか横ばい状態に推移している。 角地であるが、地域における標準的画地であ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％