別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 丸亀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -12 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 栗熊 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模戸建住宅団地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 栗熊駅北方 3.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 綾歌町郊外の大規模戸建住宅団地であり、地域要因に特別の変動要因はなく当面の間は現状を維持するものと予 測する。地価は若干の下落傾向で推移しているものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね丸亀市の南東部郊外を占める旧綾歌町地区の住宅地域である。需要者の中心は中讃地区に勤務 地を有し同一需給圏内に居住する一次取得者と思われる。中心部から距離を有し、生活行動上の利便性を欠くため、有 効需要は弱含みに推移してきている。価格帯は相当低くなったため、下落余地も小さいものと認められる。土地は面積 ２００㎡程度で価額４５０万円程度で、新築戸建で２，４００万円程度までが需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等は周辺に見当たらず、また戸建物件は転勤等に伴う一時的な貸家のみで、賃貸市場が未成熟なため収益価格 は適用できなかった。比準価格は本件においては標準地に類似する戸建住宅団地で代替性を有する取引事例から比準し ており、市場性を反映し信頼性が高いといえる。よって当該比準価格を採用することとし、周辺地域にある標準地・基 準地との価格均衡、前年度からの価格形成要因の変化等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 依然として厳しい状況にある中、持ち直しつ つある。住宅投資などでも一部持ち直しの動 きが見られる。 地域要因に特別な変動要因はないが、郊外住 宅地の需要の減退及び新型コロナウイルス感 染症の影響により、地価は弱含み傾向にある 。 規模、形状とも標準的である。また個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％