別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 丸亀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -8 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市山北町字道上５５２番８ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 北5m市道、背面道 水道、ガス、下水 丸亀 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。中心部近郊の利便性の高い戸建住宅 地域であり一定の需要が見込まれるが、新型コロナの影響による需給動向にも注視が必要。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、丸亀市中心部及び南部・南東部周辺の戸建住宅地域。需要者は市内に勤務地若しくは居住地を有する３ ０～４０歳代の一次取得者が中心。所得動向等の経済情勢から需要は若干の弱含みであるが、生活利便性良好な地域を 中心に値頃感も出てきていたが、新型コロナの影響による需給減退が懸念されている。需要の中心となる価格帯は、土 地は２００㎡程度で８００～１，０００万円前後、新築の戸建住宅は総額２，８００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく賃貸建物を想定することは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市 場取引に基づいた実証的な価格であり、標準地と距離的に比較的近く、地域的特性が類似する規範性を有する事例から 試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時 の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [149.2] [100.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済活動の抑制は緩和され つつある。急激な円安や資源価格の高騰によ る物価高騰が今後の景気等にどの程度影響を 及ぼすか注視。 地域要因に特別な変動要因はない。値頃感も みられていたが、新型コロナによる需要減退 も見られ、地価はやや下落傾向にある。 画地規模、街路条件等は地域内において概ね 標準的であり、通常の選好条件下にある。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％