別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 丸亀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -7 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市土器町東４丁目５１７番 ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 丸亀 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅東方 2.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は値頃感から底値水準に近付きつつ ある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、丸亀市東部から隣接市町にかけてのやや郊外の住宅地域と判定する。需要者の中心は中讃地区に勤務 地を有し同圏内に居住する一次取得者である。近時の社会経済状況の変化から需要は弱含みで推移していたが、経済活 動正常化への期待感や人流の回復等に伴い需要も徐々に回復している。需要の中心となる価格帯は土地は８００万円程 度、新築の戸建物件で２，６００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点等から共同住宅を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅 地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。比準価格は信頼性の高い取引から比較検討した価格であ る。よって、現実の経済事象を価格判定の基礎とし実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、この価格は周辺標準地とは価格均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　丸亀（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源・原材料価格の高騰、為替動向等により 企業収益は明暗が分かれるが、これらが不動 産市場に及ぼす影響は、一部に不透明は残る が概ね限定的。 地域要因に格別の変動はなく、静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％