別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香西本町３６番１外 ②地積 　(㎡) 1,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 事務所、住宅兼倉庫 Ｓ2 中小規模の営業所、 工場等が建ち並ぶ工 業地域 南6m市道 水道、下水 香西 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中規模事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 香西駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 香西地区の事業所、住宅等の混在する地域であり、ほぼ同様の状況で推移するものと予測する。工業地としては 街路条件がやや劣り、住宅地としての需要も低調であるため地価はやや下落傾向に推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 中規模事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市内に位置する中小規模の工業地域及び混在地域である。住宅地以外としては県内外に拠点を有す る中小法人等が、住宅地としては高松市郊外に居住又は市内に居住若しくは勤務する個人が需要の中心である。コロナ 禍の影響は不透明であるが需要は低調であり価格水準はやや下落傾向にあるものと考えられる。なお、画地規模が多様 であるため市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的に事例を採用したが比準内容は適切であり市場性を反映した価格が得られた。収益価格は賃貸市場が 未成熟であるため適切な事例が得られず試算できなかった。当該地域は自己利用目的の取引が中心であり代替競争関係 にある不動産との比較検討により価格が形成されていることから、比準価格の説得力は高いものと判断される。以上よ り、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過 の影響等を注視する必要があるが一部地域を 除き地価は下落傾向にある。 事業所等を中心に形成された混在地域として 推移しており地域要因に特に変化はない。 地域における概ね標準的な土地であり、標準 的な競争力である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％