別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市福岡町３丁目３７９番３８ ②地積 　(㎡) 679   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 空地 小規模工場、営業所 、住宅等が混在する 工業地域 北6m市道 水道、下水 沖松島 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 沖松島駅北方 960m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的小規模な工場、営・事業所、住宅等が混在する地域で、今後もほぼ現状と同様なあり方で推移するものと 予測する。景気は回復しつつあるものの、混在地の需要は低調で地価水準はやや弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心部近郊ないし郊外の用途が混在している地域。主な需要者は、住宅地需要も見られるため、高松市 に通勤・居住する個人が中心であるが、中小規模の事業法人、個人事業主の参入も見受けられる。企業の生産活動は持 ち直しの動きが見られ設備投資意欲も回復しているが、混在地の需要は依然弱含みで、地価水準はやや低調に推移して いる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や需要者の属性によりまちまちでその十分な把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の工場、営・事業所、住宅等が混在する地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。一 方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反 映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 69.8] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動は総じて、持ち直しの動きも 見られ、臨海部の大工場地は需要は根強いも のがある。用途が混在している地域は依然弱 含み。 混在地等として地域要因に大きな変化はない が、公共施設等への接近性は良好。ウィズコ ロナにより、需要の回復が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％