別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高松 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市瀬戸内町５０９番１６５ ｢瀬戸内町４３－１２｣ ②地積 　(㎡) 669   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫等が混在 する卸売市場背後の 工業地域 南8m市道 水道、下水 昭和町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中規模事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 水産関連の事業所、倉庫等が 見られる臨海部の工業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 昭和町駅北方 1.2km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中央卸売市場を核として水産関連の事業所等が多く立地する地域。現況は、規模等により需要・地価ともに弱含 みであるが、青果棟の移転や、現青果棟敷地における水産物棟の整備計画が及ぼす影響を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 中規模事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市近郊及びその周辺の工業地域及び用途混在地域である。需要者は自用の工場、倉庫用地の取得を 目的とする事業法人等が中心であるが、特に中央卸売市場に関連した事業者等が想定される。コロナ禍以前から工業地 の取引件数は少なかったが、現在においても需要は低調である。業種業態や画地規模が多様であるため、需要の中心と なる価格帯について把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内に存する取引事例について適切に要因比較等を行い求められた比準価格は、市場の実態を反映した実証的 な価格である。自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場が未成熟で工業賃貸を想定することは現実的でないため 、収益価格は試算し得なかった。従って、市場参加者は、現実の取引価格を参考に取引の意思決定を行うため、市場の 実態を反映した比準価格を適正と判断し、市場動向を考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響は依然見られるが、景気は緩や かに持ち直している。物価高等から宅地需要 はやや低迷しており、中心部と郊外との二極 化が見られる。 近隣地域の状況に変動はないが、中央卸売市 場の再整備が進行中であり、当該要因が地域 環境に及ぼす影響を注視すべきである。 近隣地域においてほぼ標準的な画地であり、 通常の選好下にある。個別的要因の変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％