別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市朝日町５丁目５３２番２９ ｢朝日町５－３－１１０｣ ②地積 　(㎡) 2,644   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 東22m県道 水道、下水 沖松島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   400 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 沖松島駅北方 1.1km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した臨海部の流通型工業地域で、同様な地域特性のまま推移すると予測。地価に関し、コロナ禍の影響 も残り、現状は横ばい傾向にあるが、今後、強含みへと推移する可能性があると予測。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市の臨海工業地域を中心として県内市町の工業地域を含む圏域。需要者は県内外の事業法人が中心 で広域的である。製造業・流通業等の設備投資意欲はコロナ禍の影響等を受け弱含みとなっていたが、近時、周辺地域 で、物流需要が顕在化。地価も長年の下落により値頃感が生じており、一部に上昇も見られたが、横ばい状況にあると 思料する。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によってその値幅が広い状況にあり把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、自用の工場や倉庫等が主流で賃貸物件は少なく、事業用不動産としての適切な賃料水準の把握が困難であ るため、試算し得なかった。他方、比準価格は、信頼できる広域的に採用した取引事例から求めたもので、実証的で説 得力を有する価格と言える。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等が残り、 企業物価の高騰等影響もあるが、経済の持ち 直し傾向も見られ、企業の設備投資意欲等の 動きもみられる。 臨海部で物流施設が複数稼働乃至予定され、 地域西方埋立地に２０２５年３月の供用開始 を目指し高松市中央卸売市場青果棟の工事が 開始した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％