鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -22015	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	香川ＫＲ５ -22021	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	南東32m国道、東6m、角地		（都）商業駐輪場整備地区 (90,300)
c	香川ＫＲ５ -50011	高松市		建付地	（　）	不整形	南32m国道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
d	香川ＫＲ５ -43001	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,191	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,992	100 [ 99.0]	39,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 41,030	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,216	100 [ 124.2]	39,626		39,600
c	(　 ) 40,530	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	42,535	100 [ 108.0]	39,384		39,400
d	(　 ) 38,972	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	39,648	100 [ 100.0]	39,648		39,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

高松 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,068,254	1,221,958	4,846,296	4,403,350	442,946	（　0.9682） 428,860	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,247,308 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	695 ㎡	31.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及び周辺の状況等より土地建物の一括賃貸（飲食店舗への一括賃貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

土地建物一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	180.00	100.0	180.00	1,553	279,540	6.0	1,677,240
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		559,080		3,354,480
								0

⑨年額支払賃料	559,080 円　×　12ヶ月　＝　 6,708,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,708,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 670,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,038,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,354,480 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,068,254 円　　　　（　 8,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-24009	1,032 ( 988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,561 円/㎡　月額支払賃料（　 1,553 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-24010	1,355 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,568
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,500 円	54,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	268,358 円	6,708,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,221,958 円　（　　　　　　 1,758 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,403,350 円（　　　　　 6,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,068,254 円
②総費用	1,221,958 円
③純収益　①－②	4,846,296 円
④建物等に帰属する純収益	4,403,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	442,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,247,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高松 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-24

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　新川　智洋

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市鬼無町藤井６９１番１				②地積　(㎡)	695 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ2	中小規模店舗、事務所等が見られる路線商業地域	西12m県道	水道、下水	鬼無 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道バイパスと幹線県道の間
の旧国道沿線に位置する商況
の衰退傾向が大きい商業地域

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

鬼無駅北方

600m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧国道沿いの商業地域として同様に推移すると予測。コロナ禍の影響等は和らぐも、郊外型大規模店舗への顧客
流出等より商況は低下し、需要、地価は弱含みで推移すると予測。峰山トンネル開通の影響等には依然要注視。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね市西部、南部の幹線、準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者は圏内外で沿道サービス業を営
む法人等を主とするが、地縁的選好性の強さも散見。需給動向は、コロナ禍の影響等は和らぐも、バイパス沿い、郊外
型大規模店舗への顧客流出、背後地人口の減少等による商況低下等より閉鎖店舗も散見され、現時点では需要は弱含み
。圏域の広さに対し取引が少なく、業種、画地規模等に応じ価格帯には幅もあり、中心価格帯等の把握は困難な状況。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の店舗等が主だが取引の少ない中、信頼性の高い取引事例を広域的な範囲から収集し得た。一方、収益価
格は商況悪化等より適正賃料を収受し得ないため低位に試算されたが、収益物件が少ない地域実情も鑑みれば、その相
対的規範性は劣ると判断する。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより
高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,400 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[125.0]

[100.0]
100

39,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は和らぐも、観光客を含めた
客足は回復途上。物価高騰もあるが、中心市
街地を始め、全体的な商況は改善傾向。一方
、二極化も散見。

地域要因に特段の変動はないが、商況低下が
継続。コロナ禍の影響等は和らぐも、需要、
地価は弱含み。峰山トンネル開通の影響等に
は、依然要注視。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -26004	高松市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m県道、南3.8m、角地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
b	香川ＫＲ５ -36117	高松市		更地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
c	香川ＫＲ５ -43001	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	香川ＫＲ５ -36116	高松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東14m県道、西2m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,912	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	53,233	100 [ 133.9]	39,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 39,765	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,523	100 [ 105.0]	39,546		39,500
c	(　 ) 38,972	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	39,648	100 [ 100.9]	39,294		39,300
d	(　 ) 18,019	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 65.0]	100 [ 90.1]	30,583	100 [ 75.8]	40,347		40,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

高松 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			最近における適切な造成事例がなく、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,083,884	1,222,650	4,861,234	4,403,350	457,884	（　0.9682） 443,323	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,525,442 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	695 ㎡	31.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況等より土地建物の一括賃貸（フランチャイズ方式の飲食店舗等への一括賃貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

土地建物一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	180.00	100.0	180.00	1,557	280,260	6.0	1,681,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		560,520		3,363,120
								0

⑨年額支払賃料	560,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,726,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,726,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 672,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,053,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,363,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,083,884 円　　　　（　 8,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-36015	1,525 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-36016	1,240 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,500 円	54,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,050 円	6,726,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,222,650 円　（　　　　　　 1,759 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,403,350 円（　　　　　 6,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,083,884 円
②総費用	1,222,650 円
③純収益　①－②	4,861,234 円
④建物等に帰属する純収益	4,403,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	457,884 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	443,323 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,525,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）