鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -36110	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,200)
b	香川ＫＲ５ -22052	高松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南14.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	香川ＫＲ５ -36113	高松市		更地	（　）	台形	南西10m県道、西3.5m、北2m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	香川ＫＲ５ -36112	高松市		更地	（　）	長方形	北40m国道、東2m、南1.6m、三方路		（都）特定用途制限地域 (70,200)
e	香川ＫＲ５ -38058	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,948	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	71,340	100 [ 151.0]	47,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,200
b	(　 ) 53,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,445	100 [ 118.5]	45,101		45,100
c	(　 ) 43,297	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.2]	52,853	100 [ 113.9]	46,403		46,400
d	(　 ) 46,075	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 70.9]	64,596	100 [ 139.0]	46,472		46,500
e	(　 ) 48,559	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,685	100 [ 104.0]	45,851		45,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -19.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,200 円／㎡]

高松 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,803,287	1,348,964	5,454,323	4,886,350	567,973	（　0.9682） 549,911	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,575,212 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	626 ㎡	18.5 m x 34.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

営業所用途の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	営業所	200.00	100.0	200.00	1,567	313,400	6.0	1,880,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		626,800		3,760,800
								0

⑨年額支払賃料	626,800 円　×　12ヶ月　＝　 7,521,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,521,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,769,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,760,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,803,287 円　　　　（　 10,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-38001	1,562 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,567 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-38002	1,270 ( 1,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 73.0]	100 [110.0]	1,614
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,500 円	60,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	300,864 円	7,521,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,900 円	60,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,700 円	60,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,700 円	60,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,348,964 円　（　　　　　　 2,155 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,886,350 円（　　　　　 7,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,803,287 円
②総費用	1,348,964 円
③純収益　①－②	5,454,323 円
④建物等に帰属する純収益	4,886,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	567,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,575,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高松 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-23

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

TEL.

鑑定評価額

28,700,000 円

１㎡当たりの価格

45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市高松町字角屋２３５９番２				②地積　(㎡)	626 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1:2	事務所兼店舗Ｓ2	店舗、事務所等の中に住宅が見られる商業地域	南東10m県道	水道、下水	古高松 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

営業所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

古高松駅東方

400m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域の核である対象標準地接面県道の相対的地位及び性格に変化（生活関連幹線としての性格が強くなりつつあ
る）が確認される状況にあり、今後も不動産市場は軟調を基調として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

営業所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

狭義（１次的）な同一需給圏は、高松市東方郊外の準幹線沿線に位置する商業地域であるものと判断されるが、広義に
は商住混在地域を含む他、その範囲も高松市外縁部全域に渡るものと判定される。市場参加者の動機及び属性について
は多様性があり、端的に表記することは困難であるが、その中心は地縁的選好性を有するエンドユーザーに求められる
ものと判定される。地域の標準価格水準については、不動産取引件数が十分ではないため、その指摘が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、新規のテナント供給が殆ど確認できない状況にある他、既存テナントの流動性についても極めて軟調な状
況が継続しているため、求められた収益価格は、必ずしも対象標準地の本質的価値を表象するものではない可能性が指
摘される。他方で比準価格は、その実証性及び客観的規範性に問題はないものと判定される。従って本件では比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,600 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[158.5]

[100.0]
100

45,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会資本、人口等を主観とする一般的要因の
状況に顕著な変化は認められないが、不動産
需要圧力については低調な状態が継続してい
る。

成熟（硬直化）から衰退傾向にあるものと判
断されるため、今後は地域要因（性格）に係
る変化を多角的かつ長期的視点により観察す
る必要がある。

補正を必要とする個別的要因の介在は認めら
れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ
れる。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -36110	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,200)
b	香川ＫＲ５ -22052	高松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南14.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	香川ＫＲ５ -38031	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西4m、南西2m、三方路		（都）近商 (90,200)
d	香川ＫＲ５ -23026	高松市		建付地	（　）	不整形	南18m市道、東14.6m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,948	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	71,340	100 [ 151.2]	47,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,200
b	(　 ) 53,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,445	100 [ 117.3]	45,563		45,600
c	(　 ) 33,342	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	36,570	100 [ 78.0]	46,885		46,900
d	(　 ) 59,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.9]	82,266	100 [ 182.9]	44,979		45,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,200 円／㎡]

高松 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,803,287	1,348,964	5,454,323	4,886,350	567,973	（　0.9682） 549,911	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,575,212 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	626 ㎡	18.5 m x 34.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況等より土地建物の一括賃貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

土地建物一括の賃貸であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	営業所	200.00	100.0	200.00	1,567	313,400	6.0	1,880,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		626,800		3,760,800
								0

⑨年額支払賃料	626,800 円　×　12ヶ月　＝　 7,521,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,521,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,769,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,760,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,803,287 円　　　　（　 10,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-38001	1,562 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,567 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-38002	1,270 ( 1,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 73.0]	100 [110.0]	1,614
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,500 円	60,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	300,864 円	7,521,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,900 円	60,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,700 円	60,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,700 円	60,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,348,964 円　（　　　　　　 2,155 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,886,350 円（　　　　　 7,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,803,287 円
②総費用	1,348,964 円
③純収益　①－②	5,454,323 円
④建物等に帰属する純収益	4,886,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	567,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,575,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）