別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 5-20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 5-20 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香川町川東上字須賀１７３２番４ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1.5:1 銀行 Ｓ1 国道沿いに店舗等が 建ち並ぶ近隣商業地 域 西7.5m国道 水道、下水 空港通り 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗付住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧町中心部に近い 街 路 ７．５ｍ国道 交通 施設 空港通り駅南方 5.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市郊外は近年幹線バイパスが建設されており既存国道沿い等の地位は相対的に低下するものと予測される。 需要は低調でコロナ禍による影響は不透明であるが地価水準はやや下落傾向に推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗付住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外を中心として高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主となる需要者は 当該地域に地縁性を有する県内の法人又は個人事業者等であると考えられる。コロナ禍による影響は不透明であるが合 併に伴う中心性の低下、郊外の新規道路整備による路線商業地域の増加等により既存国道沿い等は商業地としての地位 は低下している。当該地域で市場の中心となる価格帯は画地の規模等が多様であるため特に把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺町内の代替性の認められる事例を採用し市場性を反映できたものと考えられる。収益価格は、賃貸市 場が未成熟であり適切な事例が得られないことから試算できなかったが当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、 収益価格はあまり考慮されていない。よって本件では、代表標準地等との均衡も検討の上、比準価格を採用して鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過 の影響等を注視する必要があるが一部地域を 除き地価は下落傾向にある。 地域要因に特に変化はないが、既存商業地の 相対的地位は低下している。 地域における概ね標準的な土地であり、標準 的な競争力である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％