鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -36114	高松市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、北4m、角地		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
b	香川ＫＲ５ -14002	高松市		更地	（　）	不整形	東12m市道、西1.5m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (80,400)
c	香川ＫＲ５ -38007	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	北30m県道、南東8m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
d	香川ＫＲ５ -38004	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,811	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,565	100 [ 88.4]	178,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 179,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	194,984	100 [ 107.1]	182,058		188,000
c	(　 ) 149,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	148,447	100 [ 81.0]	183,268		189,000
d	(　 ) 230,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	250,464	100 [ 140.6]	178,139		183,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

高松 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,605,918	1,375,436	5,230,482	4,807,210	423,272	（　0.9443） 399,696	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,837,176 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	99.00	Ｓ4	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	143 ㎡	14.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況等より以下の建物（１階店舗、２～４階事務所、何れもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

同種用途として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.00	79.8	79.00	2,299	181,621	6.0	1,089,726
							0.0	0
2～ 2	事務所	99.00	79.8	79.00	1,955	154,445	6.0	926,670
							0.0	0
3～ 3	事務所	99.00	79.8	79.00	1,725	136,275	6.0	817,650
							0.0	0
4～ 4	事務所	99.00	79.8	79.00	1,725	136,275	6.0	817,650
							0.0	0
～

計		396.00	79.8	316.00		608,616		3,651,696
								0

⑨年額支払賃料	608,616 円　×　12ヶ月　＝　 7,303,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,303,392 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 730,339 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,573,053 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,651,696 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,605,918 円　　　　（　 46,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-36009	2,513 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,393	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-36010	2,164 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	323,500 円	64,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	292,136 円	7,303,392　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,900 円	64,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,375,436 円　（　　　　　　 9,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,700,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,807,210 円（　　　　　 33,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,605,918 円
②総費用	1,375,436 円
③純収益　①－②	5,230,482 円
④建物等に帰属する純収益	4,807,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	423,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,837,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
高松 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-12

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　名渕　薫

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市桜町１丁目４１６番６｢桜町１－１０－１｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1.5:1	事務所ＲＣ4	中規模の中層の事務所を主体とする商業地域	西15.3m市道、北側道	水道、ガス、下水	栗林 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性に優れる人気校区で、
マンションも多い。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

栗林駅南西方

210m

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

駅や生活利便施設に近く人気校区でもあり、面大地はマンション等の需要が競合。特段の変動はないが、周辺で
共同住宅も多くなってきており、供給は少なく需要は根強いため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地南部の準幹線街路沿い等で、事務所ビル、中高層マンション等が混在する商業地域等。需要者の
中心は県内の中小法人等で、面大地はマンション業者等である。市場の需給動向は商業地の商況が地区内人口の増加等
により回復傾向にあり、また人気校区にあるため戸建住宅、マンション用地の需要は根強い。需要の中心となる価格帯
は、面大地にはマンション需要もあり画地規模は様々であるため、見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場は２階以上の事務所のテナント需要が弱含みで土地価格に見合った賃料水準に届いておらず、収益価格は低位
に求められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、規範性のある事例から試算し得た。従って
、市場性を反映した説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地等との検討を踏まえ、近時
の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.3]

[103.0]
100

182,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一
部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい
るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行
。

市場の不透明感があるものの、人気校区で居
住人口は増えており、一定のマンション需要
も見込まれる。需要は根強く地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -14002	高松市		更地	（　）	不整形	東12m市道、西1.5m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (80,400)
b	香川ＫＲ５ -14007	高松市		更地	（　）	不整形	北西32m国道、南東8m、角地		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
c	香川ＫＲ５ -14005	高松市		建付地	（　）	不整形	北22m市道、南東14m、二方路		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
d	香川ＫＲ５ -22051	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m国道、南2m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	194,984	100 [ 107.9]	180,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 162,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	165,637	100 [ 93.2]	177,722		183,000
c	(　 ) 182,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	185,977	100 [ 102.7]	181,088		187,000
d	(　 ) 164,215	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	178,149	100 [ 98.4]	181,046		186,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.3	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

高松 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,605,918	1,375,436	5,230,482	4,807,210	423,272	（　0.9443） 399,696	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,837,176 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	99.00	Ｓ4	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	143 ㎡	14.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

同種用途として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.00	79.8	79.00	2,299	181,621	6.0	1,089,726
							0.0	0
2～ 2	事務所	99.00	79.8	79.00	1,955	154,445	6.0	926,670
							0.0	0
3～ 3	事務所	99.00	79.8	79.00	1,725	136,275	6.0	817,650
							0.0	0
4～ 4	事務所	99.00	79.8	79.00	1,725	136,275	6.0	817,650
							0.0	0
～

計		396.00	79.8	316.00		608,616		3,651,696
								0

⑨年額支払賃料	608,616 円　×　12ヶ月　＝　 7,303,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預かり金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,303,392 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 730,339 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,573,053 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,651,696 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,605,918 円　　　　（　 46,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-36009	2,513 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,393	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-36010	2,164 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	323,500 円	64,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	292,136 円	7,303,392　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,900 円	64,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,375,436 円　（　　　　　　 9,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,700,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,807,210 円（　　　　　 33,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,605,918 円
②総費用	1,375,436 円
③純収益　①－②	5,230,482 円
④建物等に帰属する純収益	4,807,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	423,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,837,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）