鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -41102	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、南西4.5m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,600)
b	香川ＫＲ５ -14038	高松市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m県道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)
c	香川ＫＲ５ -38004	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
d	香川ＫＲ５ -36118	高松市		底地	（　）	長方形	西8m市道、北8m、東1.8m、三方路		（都）商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
e	香川ＫＲ５ -36119	高松市		底地	（　）	長方形	西8m市道、東1.7m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,970	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	310,890	100 [ 69.1]	449,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	450,000
b	(　 ) 234,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	251,701	100 [ 58.5]	430,258		430,000
c	(　 ) 230,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	250,464	100 [ 55.7]	449,666		450,000
d	(　 433,097) 433,097	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	440,040	100 [ 98.7]	445,836		446,000
e	(　 145,175) 416,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	442,712	100 [ 98.7]	448,543		449,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 447,000 円／㎡]

高松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,070,005	56,195,101	101,874,904	86,152,000	15,722,904	（　0.9474） 14,895,879	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	292,076,059 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	631.03	ＳＲＣ9	4,554.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	761 ㎡	27.5 m x 26.3 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所、フロアー貸、タワー式立体駐車場３６台（１階９５．３㎡、２～９階６７．５㎡）を想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

想定される建物の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	494.28	72.5	358.33	3,330	1,193,239	12.0	14,318,868
							0.0	0
2～ 9	事務所	507.50	83.9	425.69	2,650	1,128,079	12.0	13,536,948
							0.0	0
～

～

～

計		4,554.28	82.6	3,763.85		10,217,871		122,614,452
								0

⑨年額支払賃料	10,217,871 円　×　12ヶ月　＝　 122,614,452 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 3,763.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 40,965,743 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の建物より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	163,580,195 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 17,438,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	156,942,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	122,614,452 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,103,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,700,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 24,300 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,070,005 円　　　　（　 207,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-41001	2,538 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,677 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-41002	2,845 ( 2,831)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,968,601 円	174,380,195　×　　　　 21.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,286,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,470,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,195,101 円　（　　　　　　 73,844 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,554.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	86,152,000 円（　　　　　 113,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,070,005 円
②総費用	56,195,101 円
③純収益　①－②	101,874,904 円
④建物等に帰属する純収益	86,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,722,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,895,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,076,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
高松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　名渕　薫

TEL.

鑑定評価額

339,000,000 円

１㎡当たりの価格

445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市磨屋町２番６外				②地積　(㎡)	761 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	西36m国道、南側道	水道、ガス、下水	高松 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 65 ｍ、南 75 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

大手企業の支店が集中する高
松市の代表的なオフィスビル
街

街

路

３６ｍ国道、角地

交通

施設

高松駅南方

830m

法令

規制

（都）商業
(100,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

高層の事務所ビル等が集積している高松市中心部の商業地域。地域要因に特段の変動はないが、新型コロナの影
響による不透明感やＪＲ高松駅前、サンポート地区の開発動向には注視が必要。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 447,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

中央通りなどの高松市中心街の幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域等。需要の中心は、不動産投資法人、県内外の大
手法人等である。投資環境に改善が認められていたが、新型コロナの影響により、在宅勤務もやや広がり、テナント需
要の将来動向の不透明感もある。外国人観光客を見越したホテル需要は、インバウンドの大幅減があったが、ホテル投
資も一部に回復が見られる。需要の中心は、規模や建物の品等等によって大きく異なり、特に見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場は熟成かつ安定しており、重視すべきであるが、賃料は依然やや割安であることから収益価格はやや低位に求
められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、取引が少ないものの、一定の規範性のある事例
から試算し得た。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、最近の市場動向も勘案のう
え、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高松（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    442,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一
部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい
るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行
。

新型コロナの影響もやや残り、ホテル需要は
回復の兆しもあるが、投資環境、テナント需
要は未だ不透明感がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

高松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -41102	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、南西4.5m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,600)
b	香川ＫＲ５ -23016	高松市		更地	（　）	長方形	南11m市道、北1.8m、二方路		（都）商業 (90,500)
c	香川ＫＲ５ -36118	高松市		底地	（　）	長方形	西8m市道、北8m、東1.8m、三方路		（都）商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
d	香川ＫＲ５ -23006	高松市		建付地	（　）	不整形	南14.8m県道、北6.9m、二方路		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,970	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	310,890	100 [ 69.9]	444,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	445,000
b	(　 ) 302,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,502	100 [ 67.2]	450,152		450,000
c	(　 433,097) 433,097	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	440,040	100 [ 97.5]	451,323		451,000
d	(　 ) 264,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	272,802	100 [ 61.5]	443,580		444,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.7	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.2	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 447,000 円／㎡]

高松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,070,005	56,195,101	101,874,904	86,152,000	15,722,904	（　0.9474） 14,895,879	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	292,076,059 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	631.03	ＳＲＣ9	4,554.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	761 ㎡	27.5 m x 26.3 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所、フロアー貸、タワー式立体駐車場３６台（１階９５．３㎡、２～９階６７．５㎡）を想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

地域及び想定建物の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	494.28	72.5	358.33	3,330	1,193,239	12.0	14,318,868
							0.0	0
2～ 9	事務所	507.50	83.9	425.69	2,650	1,128,079	12.0	13,536,948
							0.0	0
～

～

～

計		4,554.28	82.6	3,763.85		10,217,871		122,614,452
								0

⑨年額支払賃料	10,217,871 円　×　12ヶ月　＝　 122,614,452 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 3,763.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 40,965,743 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルより査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	163,580,195 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 17,438,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	156,942,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	122,614,452 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,103,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,700,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 24,300 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,070,005 円　　　　（　 207,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-41001	2,538 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,677 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-41002	2,845 ( 2,831)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,968,601 円	174,380,195　×　　　　 21.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,286,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,470,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,195,101 円　（　　　　　　 73,844 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 4,554.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	86,152,000 円（　　　　　 113,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,070,005 円
②総費用	56,195,101 円
③純収益　①－②	101,874,904 円
④建物等に帰属する純収益	86,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,722,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,895,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,076,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）