鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -38057	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、南東6m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
b	香川ＫＲ５ -40011	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		（都）１住居風致地区 (40,200)
c	香川ＫＲ５ -14003	高松市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北2m、角地		（都）１住居 (60,160)
d	香川ＫＲ５ -14008	高松市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	231,057	100 [ 177.2]	130,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 105,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	110,814	100 [ 90.0]	123,127		127,000
c	(　 ) 71,764	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	114,253	100 [ 93.0]	122,853		127,000
d	(　 ) 91,184	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	113,416	100 [ 91.1]	124,496		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

高松 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が高層共同住宅地

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,020,621,688	791,612,359	14	413,000	3,239.10	243,000	3,453.70
⑧開発法による価格	229,009,329 円　　　　（　 124,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -57　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,845 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,845.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
459.60 ㎡	3,453.70 ㎡	3,341.53 ㎡	112.17 ㎡	3,239.10 ㎡	ＳＲＣ・9F ( 45 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 24.9 ％）	（ 187.2 ％）	（ 181.1 ％）	（ 6.1 ％）	（ 93.79 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	36.0 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

413,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例参照

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 413,000 円／㎡　　×　　 3,239.10 ㎡　　＝　　　　 1,337,748,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,337,748,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 243,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 252,720 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,720 円／㎡　　×　　　 3,453.70 ㎡　　＝　　　　 872,819,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	必要なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,337,748,300 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 133,774,830 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,006,593,894 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,887,415 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 59,315,760 円
	販売総額(2期)	66,887,415 円	( 5 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 54,954,700 円
	販売総額(3期)	1,203,973,470 円	( 90 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 906,351,228 円
収入合計		－	－	－	－	1,020,621,688 円
支出	建築工事費(1期)	87,281,906 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 79,112,320 円
	建築工事費(2期)	87,281,906 円	( 10 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 71,710,814 円
	建築工事費(3期)	698,255,251 円	( 80 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 525,646,553 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9264	（ 7 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	80,264,898 円	( 60 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 71,178,912 円
	販売管理費(2期)	53,509,932 円	( 40 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 43,963,760 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	791,612,359 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,020,621,688 円　　－　　　　　　 791,612,359 円　　＝　　　　　 229,009,329 円 124,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高松 -57　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -57

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　冨永　和志

TEL.

鑑定評価額

234,000,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市浜ノ町２４４番６｢浜ノ町４－１８｣				②地積　(㎡)	1,845 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＳＲＣ9	マンションが多く見られる利便性のよい住宅地域	北11m市道、西側道	水道、ガス、下水	高松 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 49.0 ｍ、規模　　 1,850 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

サンポート地区で新県立体育
館の建設が進んでいる。

街

路

北１１ｍ市道

交通

施設

高松駅北西方

550m

法令

規制

（都）２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境を維持すると予測する。新型コロナウイルス感染症の
影響は緩和しており、利便性が良くマンション適地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 124,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広域的であり高松市中心部を中心に、その周辺の分譲マンション適地である。需要者の中心は資金力を有
する地場大手のマンション開発業者で、全国的なマンション開発を手掛ける大手業者の市場参入も散見される。建築費
の上昇等による事業リスクも否定できないが、規模の纏まったマンション適地は稀少で、人気学校区での用地取得意欲
は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、用地規模、品等、販売力等により多様で一概に把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い比較的規模の大きいマンション適地の事例を広域的に収集して試算しており、不動産市場の実
態を反映し説得力を有する。開発法による価格はマンション分譲想定して求めた価格で、需要者である開発業者が投資
採算面から意思決定を行う際の適正価格を示している。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺類
似地域に存する標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も
緩やかに持ち直している。コロナ禍の影響は
緩和しており、マンション適地の需要は堅調
に推移している。

近隣地域の地域要因に格別の変動要因はない
が、周辺部に、県立体育館の整備、外資系ホ
テルの誘致、私立大学の移転等の計画が進捗
している。

個別的要因としては角地である。当該角地で
あることにより、競争力の程度はやや優るも
のと思料する。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -38057	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、南東6m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
b	香川ＫＲ５ -14003	高松市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北2m、角地		（都）１住居 (60,160)
c	香川ＫＲ５ -22057	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	香川ＫＲ５ -14012	高松市		更地	（　）	不整形	北12m市道、西6m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	231,057	100 [ 177.7]	130,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 71,764	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	114,253	100 [ 93.0]	122,853		127,000
c	(　 ) 106,059	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 99.0]	100 [ 94.6]	114,152	100 [ 93.1]	122,612		126,000
d	(　 ) 93,790	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	97,371	100 [ 79.1]	123,099		127,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

高松 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が高層共同住宅地

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,020,621,688	791,612,359	14	413,000	3,239.10	243,000	3,453.70
⑧開発法による価格	229,009,329 円　　　　（　 124,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -57　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,845 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,845.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
459.60 ㎡	3,453.70 ㎡	3,341.53 ㎡	112.17 ㎡	3,239.10 ㎡	ＳＲＣ・9F ( 45 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 24.9 ％）	（ 187.2 ％）	（ 181.1 ％）	（ 6.1 ％）	（ 93.79 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	36.0 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

413,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例参照

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 413,000 円／㎡　　×　　 3,239.10 ㎡　　＝　　　　 1,337,748,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,337,748,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 243,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 252,720 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,720 円／㎡　　×　　　 3,453.70 ㎡　　＝　　　　 872,819,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	必要なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,337,748,300 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 133,774,830 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,006,593,894 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,887,415 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 59,315,760 円
	販売総額(2期)	66,887,415 円	( 5 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 54,954,700 円
	販売総額(3期)	1,203,973,470 円	( 90 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 906,351,228 円
収入合計		－	－	－	－	1,020,621,688 円
支出	建築工事費(1期)	87,281,906 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 79,112,320 円
	建築工事費(2期)	87,281,906 円	( 10 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 71,710,814 円
	建築工事費(3期)	698,255,251 円	( 80 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 525,646,553 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9264	（ 7 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	80,264,898 円	( 60 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 71,178,912 円
	販売管理費(2期)	53,509,932 円	( 40 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 43,963,760 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	791,612,359 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,020,621,688 円　　－　　　　　　 791,612,359 円　　＝　　　　　 229,009,329 円 124,000 円／㎡