鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -36103	高松市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5.3m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	香川ＫＲ５ -38057	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、南東6m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
c	香川ＫＲ５ -40011	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		（都）１住居風致地区 (40,200)
d	香川ＫＲ５ -14003	高松市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北2m、角地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,450	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 147.9]	174,617	100 [ 97.2]	179,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 235,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	231,057	100 [ 153.0]	151,018		154,000
c	(　 ) 105,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	110,814	100 [ 77.6]	142,802		146,000
d	(　 ) 71,764	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	114,253	100 [ 77.9]	146,666		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +45.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

高松 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

駅に近い市街地でマンションの多い地域の面大地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
719,979,808	547,270,116	14	438,000	2,111.70	250,000	2,274.60
⑧開発法による価格	172,709,692 円　　　　（　 146,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -56　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,182 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,182.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
459.60 ㎡	2,274.60 ㎡	2,177.55 ㎡	97.05 ㎡	2,111.70 ㎡	ＲＣ・6F ( 28 戸) 75㎡・３ＬＤＫ等
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.9 ％）	（ 192.4 ％）	（ 184.2 ％）	（ 8.2 ％）	（ 92.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

438,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの販売事例等から査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 438,000 円／㎡　　×　　 2,111.70 ㎡　　＝　　　　 924,924,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 924,924,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 260,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費や建築費指数等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,000 円／㎡　　×　　　 2,274.60 ㎡　　＝　　　　 591,396,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	当市においては不要。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 924,924,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 92,492,460 円

支出合計　④+⑤+⑥

683,888,460 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率及び自己資本配当率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	46,246,230 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 41,011,157 円
	販売総額(2期)	46,246,230 円	( 5 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 38,412,119 円
	販売総額(3期)	832,432,140 円	( 90 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 640,556,532 円
収入合計		－	－	－	－	719,979,808 円
支出	建築工事費(1期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 53,604,133 円
	建築工事費(2期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 49,659,522 円
	建築工事費(3期)	473,116,800 円	( 80 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 364,063,378 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	55,495,476 円	( 60 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 49,213,388 円
	販売管理費(2期)	36,996,984 円	( 40 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 30,729,695 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	547,270,116 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	719,979,808 円　　－　　　　　　 547,270,116 円　　＝　　　　　 172,709,692 円 146,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高松 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -56

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市桜町１丁目４３８番１｢桜町１－３－８｣				②地積　(㎡)	1,182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ6	中層共同住宅が見られる、駅に近い混在住宅地域	北6.2m市道、東側道	水道、ガス、下水	栗林 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 110 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

６階程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

北６．２ｍ市道

交通

施設

栗林駅南東方

150m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地区において大量のマンションが供給されたが、当該地域は依然として高いマンション需要（用地需要を含
む）を維持しており、地域の地価水準については、今後も上昇を基調として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

６階程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 146,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部のマンション用地適地を内包する全地域がその基本的な範囲を構成しているものと判定され
る。市場参加者は地元デベロッパーのみならず全国に及び、画地の効率性（有効利用率）が高い用地には、土地の本質
的価値を乖離している可能性のある買受価格が設定されることも少なくない。なお当該地域内の土地は、画地の個別性
（マンション用地としての適性）に即して価格設定がなされるため、地域の標準価格に係る言及は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による試算価格は、対象標準地に係る開発利潤に着目して試算価格を求めたものであり、投資採算性の観点より
は一定の説得力を有するが、試算過程に多数の想定項目を含む点において、その相対的実証性に係る劣位性が指摘され
る。他方で比準価格は、実際の取引事例を基礎資料とするため、その実証性に問題はないものと判断される。従って本
件では比準価格と開発法による試算価格を相互に関連付けることにより、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション市場に大きな影響を齎すものと考
えられる一般的要因（人口、文教施設等を中
心とする社会資本等）の諸力は良好な状態に
ある。

マンションニーズが高レベルで常在する他、
用地需要も常態的に確認できるため、市場は
今後も現状と同様なあり方で推移するものと
予測される。

画地条件（角地）に係る増価要因が指摘され
る他は、通常の選好下にある。なお、個別的
要因に特別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ５ -38059	高松市		更地	（　）	不整形	北14.5m県道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
b	香川ＫＲ５ -14004	高松市		建付地	（　）	不整形	北西32m国道、南東10m、二方路		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
c	香川ＫＲ５ -40011	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		（都）１住居風致地区 (40,200)
d	香川ＫＲ５ -14003	高松市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北2m、角地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	274,998	100 [ 184.8]	148,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 66,482	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 93.0]	119,143	100 [ 81.5]	146,188		149,000
c	(　 ) 105,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	110,814	100 [ 75.6]	146,579		150,000
d	(　 ) 71,764	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	114,253	100 [ 78.2]	146,104		149,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

高松 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置する他、比較検討が可能な造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用をマンション用地と判断し、開発法を適用することにより本件対象標準地に係る投資採算性を分析検討することが妥当であると判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
719,979,808	547,270,116	14	438,000	2,111.70	250,000	2,274.60
⑧開発法による価格	172,709,692 円　　　　（　 146,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -56　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,182 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,182.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
459.60 ㎡	2,274.60 ㎡	2,177.55 ㎡	97.05 ㎡	2,111.70 ㎡	ＲＣ・6F ( 28 戸) 75㎡・３ＬＤＫ等
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.9 ％）	（ 192.4 ％）	（ 184.2 ％）	（ 8.2 ％）	（ 92.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

438,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの販売事例等から査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 438,000 円／㎡　　×　　 2,111.70 ㎡　　＝　　　　 924,924,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 924,924,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 260,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費や建築費指数等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,000 円／㎡　　×　　　 2,274.60 ㎡　　＝　　　　 591,396,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	当市においては不要。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 924,924,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 92,492,460 円

支出合計　④+⑤+⑥

683,888,460 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率及び自己資本配当率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	46,246,230 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 41,011,157 円
	販売総額(2期)	46,246,230 円	( 5 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 38,412,119 円
	販売総額(3期)	832,432,140 円	( 90 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 640,556,532 円
収入合計		－	－	－	－	719,979,808 円
支出	建築工事費(1期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 53,604,133 円
	建築工事費(2期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 49,659,522 円
	建築工事費(3期)	473,116,800 円	( 80 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 364,063,378 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	55,495,476 円	( 60 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 49,213,388 円
	販売管理費(2期)	36,996,984 円	( 40 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 30,729,695 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	547,270,116 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	719,979,808 円　　－　　　　　　 547,270,116 円　　＝　　　　　 172,709,692 円 146,000 円／㎡