別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -53 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町牟礼字仲代２８６番２１ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 八栗口 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　５ｍ 市道 交通 施設 八栗口駅南東方 350m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく現状を維持し推移すると予測する。旧牟礼町内で相対的に競争力の優る住宅地域で 、地価は下落幅を縮小させながら底値圏に接近している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市東部エリアの住宅地域。需要者の中心は同圏域の居住者及び高松市に勤務する一次取得者層である 。近時の社会経済状況の変化に伴う不動産市場の不透明感から、需要はやや弱含みで推移していたが、旧牟礼町内でも 相対的に住環境等が良く需要は回復しつつある。取引の中心価格帯は、５０～６０坪程度の土地で５００～７００万円 程度、新築の戸建住宅で総額２６００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算 しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的と認められるので、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは価格均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 76.0] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源・原材料価格の高騰、為替動向等により 企業収益は明暗が分かれるが、これらが不動 産市場に及ぼす影響は、一部に不透明は残る が概ね限定的。 地域要因に格別の変動はない。 標準的で通常の選好下にある。個別的要因に 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％