別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高松 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -48 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市多肥上町字小田２２８５番２５ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北4m私道 水道 仏生山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 仏生山駅南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ成熟した住宅団地として、今後も同様な住環境を保持するものと予測する。利便施設等との接近条件に劣る ことから宅地需要は弱く、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市の南部郊外を中心とした住宅地域。需要者の中心は高松市に居住または通勤する一次取得者が多い 。対象標準地北方のエリアにおいて新規の宅地開発は盛んであるが、利便施設等への接近性において当該標準地は劣る ため、地域の宅地需要は低調である。新型コロナの影響による更なる需要の減退も思料される。需要の中心となる価格 帯は、土地で８００万円程度、新築の戸建住宅で総額２０００～２５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な 価格であり、やや広範囲にではあるが地域特性が類似する一定の規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は １手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 81.7] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復基調にあるが、建築 資材の高騰等不透明な要素もある。人口減少 等の構造的な要因により地価動向に二極化が 現れている。 既存住宅団地で住環境に大きな変動はない。 ウィズコロナの生活様式は定着するが、元来 宅地需要が低調な地域であり、需要回復は見 込まれ難い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％