別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -44 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 (60,170) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5.2m私道 水道 太田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 私道 交通 施設 太田駅南東方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,170) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧調区の住宅団地であるが、周辺エリアで各種店舗・病院等の進出が旺盛で利便性が向上し、コロナ禍の影響は 緩和しつつあり、地価は上昇基調に転じた。今後も同様な傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部を中心とした郊外住宅地域一帯。需要者は高松市内に居住または勤務地を有する一次取得者が 主である。調区廃止以降、住宅地開発が活発に行われてきたエリアであり、併せて周辺地への店舗等の進出が旺盛で利 便性も向上しているエリアであり、また、コロナ禍の影響は緩和しつつあり、需要は回復基調にある。需要の中心とな る価格帯は、土地が２００㎡程度で１，５００万円までで、新築の戸建住宅で３，５００万円程度の物件と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模住宅団地内にあり、取引は自己所有目的が中心で、近隣地域内における賃貸市場は未成熟であり、 純収益の把握が困難で、収益価格を求めることはできなかった。したがって、代表標準地との均衡を確認し、現実売買 に基づく市場性を反映し、実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 緩やかに持ち直している。住宅投資は、新設 住宅着工戸数が前年より減少している月が多 く弱含んでいる。 地域要因に特別な変動要因はないが、人気の あるエリアに属し、新型コロナウイルス感染 症の影響は緩和しつつあるため、需要は回復 基調にある。 街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％