別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -41 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市松島町２丁目１５番４外 ｢松島町２－１５－４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 松島二丁目 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 人気の高い小中一貫校等の学 校施設が多く、近隣に市のこ ども未来館も存する住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松島二丁目駅南方 360m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近郊の成熟した住宅地域として、同様の住環境を維持すると予測。街路・環境条件はやや劣るが、小中一貫の教 育施設に近く、利便性等も優るため、地価は改善傾向で推移すると予測。周辺公共機関の跡地利用には要注視。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部東方近郊の比較的交通利便性の高い住宅地域一円。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者が中 心で、圏外からの転入は少ない。また、コロナ禍の影響も和らぎ、需要は改善傾向。なお、比較的規模の大きい土地は 、都心回帰傾向等もありマンション及び戸建分譲住宅販売目的の開発業者の参入も認められるが、供給に乏しい。新築 戸建物件は少なく取引背景も多様で、価格帯も規模、建物品等等に応じ幅があり、中心価格帯等の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が主である中、立地、環境等の類似する規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内 にも賃貸物件はあるが、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性、標準地の画地規模等より、共同住宅想 定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [143.4] [100.0] 100 81,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの生活様式も概ね定着し、平時 へ移行する中、景気も回復が期待。一方で、 物価高騰等への懸念もあり、現時点で需要、 地価は回復途上。 地域要因に特段の変動はない。画地規模等に やや雑然とした感があるが、コロナ禍の影響 も和らぎ、交通利便性等に優るため、需要、 地価は改善傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％