別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -39 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市円座町字永井１０２７番６ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 東4.5m私道、背面道 水道、下水 円座 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 スーパー等の店舗、幹線道路 に程近く、生活利便性等が比 較的高い郊外の住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 円座駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市南西部郊外の住宅地域として、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。値頃感等より需要は改善傾向 で、コロナ禍の影響も緩和しており今後も同様の傾向で推移し、地価は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市南西部郊外、琴電琴平線沿線の円座町及びその周辺を中心とする住宅地域。需要者は市内に通勤、 居住する給与所得者等で地縁性を有する一次取得者が中心であるが、圏外からの転入もある。需給動向は、値頃感等よ り需要は改善傾向で推移しており、またコロナ禍の影響も緩和しているが、地価は若干の下落傾向にある。土地は５０ ０万円～７５０万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要の中心だが、規模等に応じ価格帯に幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主である中、同一町内の事例を含む住宅団地内の事例を中心に、地域的特性が類似する信頼性の 高い取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域内は自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模等から共同住宅 想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用できなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が 重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [104.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 緩やかに持ち直している。住宅投資は、新設 住宅着工戸数が前年より減少している月が多 く弱含んでいる。 地域要因に特段の変動はない。コロナ禍は改 善しつつあり、生活利便性は比較的高く値頃 感もあり、需要は改善傾向。地価は若干の下 落傾向で推移。 東側道路であるため、日照・通風等居住の快 適性が優る。二方路であるので、利用効率が 優る。なお、当該個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％