別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -37 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香川町浅野字大塚８５１番１６ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北4.5m私道 水道 空港通り 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ私道 交通 施設 空港通り駅南方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 県道高松香川線の東側背後で比較的近年に開発された住宅団地であり現在の住環境を維持するものと予測する。 地価水準はコロナ禍による影響は不透明であるが、弱含みに推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香川町を中心として高松市郊外の広域的な住宅地域がその範囲である。主となる需要者は高松市に居住 又は勤務する一次取得者層であると考えられる。利便性の高い旧市街化調整区域等の宅地供給もあり、郊外住宅地とし ての地位は相対的に低下しており、香川町内の一部では宅地開発が続いているがコロナ禍による影響が懸念される。市 場の中心となる価格帯は、土地は４百万円から６百万円程度、新築戸建住宅で２千万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同町内の事例を採用して市場性を反映した価格が得られたものと判断される。収益価格は、適切な収益事 例がなく賃貸市場は未成熟であるため、試算できなかった。比準価格のみであるが、既存の住宅団地で戸建住宅が建ち 並ぶ住宅地域であり、自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われているため、比準価格の信頼性は 高い。よって本件では代表標準地との検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過 の影響等を注視する必要があるが一部地域を 除き地価は下落傾向にある。 地域要因に特に変化はなく、既存分譲住宅地 の需要は低迷しており下落傾向が継続してい ると考えられる。 地域における標準的な土地であり、標準的な 競争力である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％