別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 高松 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -34 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市国分寺町福家字中福家甲３１２９番８ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農地の中に中規模一 般住宅が見られる住 宅地域 西4.5m市道 水道、下水 端岡 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 端岡駅南西方 2.9km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市南西部の戸建住宅地域として成熟しており、現在の住環境が維持されるものと予測する。大部分の既成住 宅地域で需要は低迷しており、新型コロナの影響は収まりつつあるものの、地価の下落が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国分寺町を中心とする高松市南西部郊外及び隣接市町の住宅地域であると思料する。需要者は市内に 勤務又は居住する若年の一次取得者が中心である。ウイズコロナの生活様式が定着する中、新規分譲地の需要は回復傾 向にあるが、線引廃止前に造成された既成住宅地域内の需要は低調で、地価は下落基調で推移している。市場の中心価 格帯は、土地は２５０㎡前後で８００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 投資採算性を主たる要因とした取引はほぼ行われておらず、賃料水準の把握が困難であること等から収益価格は試算し 得なかった。比準価格の試算では、旧国分寺町の事例を中心に採用し、主たる需要者の立場から価格形成要因の分析を 適切に実施した。したがって比準価格の規範性は高いものと判断されるため、代表標準地との検討を踏まえた上で、当 該価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの生活様式が定着化する中で全 体的に下落緩和の動きが見られるものの、従 来から需要の乏しい地域では従前と同様の下 落が続いている。 郊外の小規模住宅団地内にあり、地域の状況 に大きな変化は認められない。新規分譲地と の競争が厳しく、地価は下落基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。ほぼ標準的で、通 常の選好下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％