別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -32 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い傾斜地の住宅 地域 西3.8m市道 水道、下水 古高松 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 古高松駅北西方 240m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく今後も現状を維持するものと予測する。快適性がやや劣るため需要が弱く地価は弱 含みで推移してきたが、値頃感から地価は底値圏に近づきつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市東部の琴電志度線及びＪＲ高徳線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に 地縁的選好性を有する市内通勤の一次取得者層等である。在来からの熟成した住宅地域であるが、街路条件が劣るため 快適性がやや悪く新興の住宅地域と比較すると快適性で劣後し競争力は弱い。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程 度で８００万円前後、新築の戸建物件で、２６００万円～２８００円程度程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅地域であり、賃貸住宅が殆どなく、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかっ た。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性 を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源・原材料価格の高騰、為替動向等により 企業収益は明暗が分かれるが、これらが不動 産市場に及ぼす影響は、一部に不透明は残る が概ね限定的。 地域要因に格別の変動はなく、静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％