別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高松 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -31 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島東町字檀ノ浦浜１０９５番１２７ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 八栗 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 屋島地区の塩田跡地に位置す る大規模住宅団地 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 八栗駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模住宅団地であり、現在の住環境を維持するものと予測する。団地内宅地の需要は弱含みであるた め、地価水準はやや下落傾向に推移していくものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として高松市東部郊外の屋島地区から旧牟礼町にかけての住宅地域である。需要の中心は高松市内に 居住又は勤務する一次取得者層であると考えられる。利便性の高い旧市街化調整区域で分譲住宅地等の供給が進んでお り、既存住宅地の需要は低調である。市場の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で９００万円前後、新築戸建住 宅は２，５００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既存住宅団地内の住宅地であり、自己所有目的の取引が中心。収益価格は賃貸市場が未成熟のため、求めるこ とができなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては屋島地区他に存する 一定の規範性のある事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準 地との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [114.3] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、建築 資材の高騰等不透明な要素もある。人口減少 等の構造的な要因により地価動向に二極化が 現れている。 地域要因に特に変化はない。宅地需給は低調 であるが、相対的な値頃感はある。 地域における標準的な土地であり、標準的な 競争力である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％