別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -29 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市浜ノ町２６７番３６ ｢浜ノ町６１－６｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 海に近い既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 高松 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高松駅西方 600m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高松駅近くに位置し、マンションも多いが、近隣地域は戸建住宅地域として良好な住環境を維持している。接近 性、利便性も良好で、需要は底堅く地価は横ばいからやや上昇に転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市中心部の主として利便性の良好な住宅地域。需要者は市内に居住する３０～４０歳代の第一次取得 者を中心とするが、圏外からの転入も見受けられる。ＪＲ高松駅に近接し、かつ居住環境も良好な住宅地域の需要は、 その全体的な供給量が少ないこともあり底堅いものがある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等により幅がありそ の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、共同住宅を想定することが現実的ではないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は実際 の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映した規範性の高 い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [ 98.8] [104.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかながらも景気は回復しつつあり、中心 部や郊外の利便性の高い住宅地の需要は堅調 でそれ以外の地域でも地価の下落幅は縮小傾 向にある。 周辺ではサンポートの整備も期待される。居 住環境は比較的良好で、立地条件等からも需 要は堅調で地価水準はやや強含みで推移して いる。 接道方位が南側であり、日照等において、地 域内の標準的な画地に比して優位な選好条件 下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％