別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -28 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市庵治町字生ノ國３１４１番２１ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 志度湾を望む山腹に 開発された別荘地域 北5m市道 水道 塩屋 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 塩屋駅北方 6.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 志度湾を望む眺望の優れた別荘地域で地域要因に変化はなく、当面は現状を維持するものと予測する。別荘地需 要は低調で地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香川県沿岸部の別荘地を中心としたリゾート要素を内在する住宅地域。需要者は県内居住者を中心に、 県外からの購入者、定住利用者等も見られる。別荘地としての名声も低いこと等から新たな別荘地開発の機運はなく、 土地取引は低位で推移している。別荘地は取引件数が少ない上、個別性が強く地勢、規模、眺望等により価格差が大き いため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘地域であり、賃貸物件はなく、賃料水準も把握できないため、収益価格は求められなかった。比準価格は、類似地 域の取引を標準に試算しており現実の市場動向、市場の特性等を反映した妥当な価格である。周辺の標準地・基準地等 との価格均衡・市場の状況等を考慮した結果、比準価格を妥当と判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源・原材料価格の高騰、為替動向等により 企業収益は明暗が分かれるが、これらが不動 産市場に及ぼす影響は、一部に不透明は残る が概ね限定的。 地域要因に格別の変動はないが、別荘地需要 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％