別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高松 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -25 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島西町字成久１７６１番１７ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる住宅地 域 南西4m私道 水道、ガス、下水 潟元 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ２０１７年に屋島競技場のリ ニューアルオープン、２０１ ８年にドライブウェイ無料化 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 潟元駅北東方 600m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の高い郊外の住宅地域として、同様の住環境を維持すると予測。新型コロナウイルス感染症の影響は 緩和しているものの需要は減退し、地価は下落傾向で推移している。今後も同様な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市東部郊外の屋島地区を中心とする琴電、ＪＲ沿線の住宅地域。需要者は、地縁性を有し、市内に通 勤、居住する給与取得者等の一次取得者が中心だが、圏外からの流入もある。需給動向は、底値感等もあるが、都心型 マンション、旧調整区域内での宅地供給増、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要はやや弱含み。土地は６００万 円～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心だが、建物品等、規模等に応じ幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主である中、同一町内の事例を含み、地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例を収集し得 た。一方、近隣地域内では自己使用目的の取引が中心であり、標準地も画地規模、事業収支の観点等から共同住宅の想 定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 69.0] [102.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 緩やかに持ち直している。住宅投資は、新設 住宅着工戸数が前年より減少している月が多 く弱含んでいる。 地域要因に特別な変動要因はないがコロナ禍 の影響により、住宅地の需要は減退している 。地価は回復基調にあるが、若干の下落傾向 が続いている。 南西側道路であるため、日照・通風等居住の 快適性が優る。なお、当該個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％