別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -24 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ ②地積 　(㎡) 650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北4m市道 水道 房前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧市街化調整区域内の住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 房前駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 高松市東部郊外、旧牟礼町の農家住宅を中心とする住宅地域で今後も現況と同様に推移するものと予測する。人 口減少、少子高齢化は継続しており、需要は依然低調で地価は弱含みで推移しているが、値頃感も生じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね高松市東部郊外及びさぬき市西部の住宅地域。需要者の中心は、地縁性を有する個人である が、周辺の新規分譲地については圏域外からの転入者もある。位置関係等より住宅地としての相対的地位はやや低く、 地価は弱含みで推移しているが、緩やかながらも景気は回復しつつあり、下落幅は縮小傾向。市場の中心価格帯は土地 で画地規模により幅があるが、概ね５００万～１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も多い住宅地域であり、周辺地域を含めても収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算 しなかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者 の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って周辺の標準地等との検討を踏まえ、信頼性、規 範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -27             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかながらも景気は回復しつつあり、中心 部や郊外の利便性の高い住宅地の需要は堅調 でそれ以外の地域でも地価の下落幅は縮小傾 向にある。 地縁性を有することや位置関係等より需要は やや低調で地価は弱含みで推移しているが、 緩やかな景気の回復もあり、下落幅は縮小傾 向。 街路・環境・画地条件ともほぼ標準的で通常 の選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ 0.0 ％