別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 高松 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -23 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市上福岡町２０４６番７ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西5.7m市道 水道、ガス、下水 栗林 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北５．７ ｍ市道 交通 施設 栗林駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近郊の住宅地として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。ウィズコロナの生活様式が定着しつつある 中で、地価水準は上昇基調の動きを示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高松市内の琴電沿線及びその周辺の接近条件良好な住宅地域。需要者の中心は、市内在住の一次取得 者又は買替層であるが、圏外の参加者もみられる。新規の宅地供給や開発はそれ程多くはない。需要の中心となる価格 帯は、新築戸建住宅で総額３，０００万円前後と思われるが、建物品等、画地規模等により幅も大きいのが実情である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中に共同住宅も見られる地域であるが、画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅を想定することが非 現実的なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的で ある。比準価格は信頼性の高い事例から比較検討したものでありその信頼性は高い。したがって、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [139.1] [100.0] 100 84,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高松市中心部近郊の住宅地需要は、比較的堅 調に推移している。コロナ禍の影響は緩和し つつあり、ウィズコロナの生活様式も徐々に 定着してきた。 近郊部の住宅地として一定の地位を有してお り、比較的堅調な需要を保持している。要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％