別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 高松 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -21 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香南町由佐字楠６２０番５２ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 円座 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 円座駅南方 4.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの戸建住宅が多い住宅地域で、現況のまま推移すると予測する。新型コロナによる影響は小さいが、地 縁的選好性から圏外からの転入は少なく、需要は低調で、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外の香南町を中心とし、周辺町へも及ぶ住宅地域一帯。典型的な需要者は、高松市内に居 住又は勤務する一次取得者層であり、圏外からの転入は少ない。コロナ禍による影響は不透明であるが、地縁的選好性 が強く、利便性等がやや劣るため、需要は低調である。市場の中心価格帯については把握が困難となっているが、土地 は２５０万円から４５０万円程度で、新築戸建住宅は２千万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同町及びその周辺の事例を中心に採用し、適切に補修正を行い、市場性を反映した妥当な価格が得られた 。一方、自己使用の戸建住宅を標準とする地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格については試算できな かった。既存の住宅団地であり、需要者は快適性等の住環境を重視して取引を行っているため、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [116.5] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響は依然見られるが、景気は緩や かに持ち直している。物価高等から宅地需要 はやや低迷しており、中心部と郊外との二極 化が見られる。 地域要因に特に変動はない。位置関係が劣る ため、コロナ禍の中、需要は低迷しており下 落傾向が続いている。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％